ERPNext para agencia inmobiliaria: cartera, captación, comisiones y cumplimiento
España tiene 21.173 agencias inmobiliarias activas que en 2025 movieron 752.661 compraventas a 1.902 €/m² de media. Pricing real de Inmovilla, Witei, Idealista, registros autonómicos AICAT/Andalucía/Valencia, Ley 12/2023 con sus 271 municipios tensionados, ITP por comunidad y obligaciones SEPBLAC con sanciones de hasta 600.000 €. Todo lo que necesitas saber para llevar la inmobiliaria con un ERP de verdad.
El sector inmobiliario español tiene una operativa muy particular: muchas agencias pequeñas de menos de 10 empleados, dependencia fuerte de portales (Idealista y Fotocasa concentran la mayoría del tráfico), pluralidad de figuras (agentes en nómina vs autónomos con comisión), normativa autonómica fragmentada (AICAT, Andalucía, Valencia, Baleares con sus propios registros), obligaciones de prevención de blanqueo ante el SEPBLAC y, desde 2023, una Ley 12/2023 que ha cambiado la fiscalidad del alquiler en zonas tensionadas. Esta guía explica cómo se lleva una inmobiliaria desde un ERP abierto como ERPNext, qué cuesta el software vertical alternativo y qué hay que cumplir.
El inmobiliario español en datos verificables
España cerró 2025 con 752.661 compraventas y un precio medio de 1.902 €/m², mientras el alquiler seguía subiendo un 8,5 % interanual. Detrás de esas cifras hay 21.173 agencias activas registradas en el CNAE 6831, la mayoría con menos de diez empleados. Estos son los números que marcan el pulso del sector ahora mismo.
21.173
agencias activas (CNAE 6831, DIRCE 2025)
752.661
compraventas 2025 (+4,4 % YoY)
1.902 €/m²
precio medio compraventa 2025 (+7,5 %)
2.230 €/m²
vivienda libre Q4 2025 (récord histórico)
389.090
nuevas hipotecas 2025 (+13,7 %)
14,7 €/m²
alquiler medio diciembre 2025
+8,5 %
subida alquiler 2025 (Idealista)
271
municipios zona tensionada Cataluña
Fuentes: INE DIRCE 2025, Portal Estadístico del Notariado, MIVAU, Idealista informes.
Lo que cobra cada CRM inmobiliario en 2026
| Producto | Precio |
|---|---|
| Inmovilla | Desde 79 €/mes (full edition, 7 usuarios + propiedades ilimitadas) |
| Witei | Freemium sin límite tiempo + planes dinámicos |
| Inmoweb | Desde 36 €/mes (Starter) hasta 111,75 €/mes |
| Inmogesco Pro | Desde 29 €/mes; Premium desde 39 €/mes |
| eGO Real Estate | Desde 50 €/mes |
| Mobilia | 20 €/usuario/mes (1-5); 15,80 €/usuario (5-10) |
| SB-Inmo | 58,5 €/mes (pago anual) |
| Aplicación Inmobiliaria | Desde 19 €/mes |
| Fotocasa Pro CRM | Empaquetado con Fotocasa Pro Basic/Premium (no público) |
| Idealista Tools | Empaquetado con publicación profesional (no público) |
| ERPNext con módulo inmobiliario (CodigoNext) | Desde 2.500 € implantación, sin coste por usuario |
Cada importe es el que publica su fabricante en la página enlazada, y el nombre del producto lleva el enlace para que lo compruebes tú. Las tarifas de software cambian sin avisar, así que antes de decidir nada ábrelos y mira lo que dicen hoy con tu número real de usuarios delante.
Idealista para profesionales empieza alrededor de 60 €/mes + IVA en zonas con poca competencia, pero en Madrid, Barcelona o zonas turísticas premium puede subir a 1.000-3.000 €/mes según código postal. La pyme media de gran ciudad gasta entre 400 y 1.500 €/mes sumando CRM + portales.
Quién está obligado a registrarse
El registro de agentes inmobiliarios no es un trámite nacional, sino autonómico, y cada comunidad ha decidido por su cuenta si lo exige. Cataluña, Andalucía, la Comunidad Valenciana y Baleares ya lo tienen obligatorio, con multas que en Andalucía llegan a 9.000 €. En Madrid, por ahora, sigue siendo voluntario.
Cataluña — AICAT (obligatorio)
Decreto 12/2010 en desarrollo de la Ley 18/2007 de vivienda (art. 55.4 y 56.2). Registro de agentes inmobiliarios obligatorio para operar en Cataluña.
Andalucía (obligatorio)
Decreto 218/2005, complementado con nuevo registro de agentes. Multas hasta 9.000 € por no inscribirse.
Comunidad Valenciana (obligatorio)
Decreto 98/2022, en vigor desde el 16 de octubre de 2023. El antiguo Decreto 75/2015 fue derogado.
Baleares (obligatorio)
Registro propio en vigor para operar como agente inmobiliario en las islas.
Madrid y otras CCAA (voluntario)
No hay registro obligatorio general en Madrid. País Vasco tiene la figura de agentes colaboradores ASAP (Decreto 144/2019) pero no un registro general. Conviene revisar caso por caso.
Las cuatro leyes que no puedes saltarte
Además del registro autonómico, hay cuatro marcos legales que aplican a cualquier agencia con independencia de dónde opere: la prevención del blanqueo de capitales, la ley de crédito inmobiliario, la ley de vivienda de 2023 y el bloque de arrendamientos, propiedad horizontal y protección de datos. Ninguno es opcional.
Ley 10/2010 — Prevención del blanqueo de capitales
Modificada por el RDL 7/2021. Las agencias inmobiliarias son sujetos obligados ante el SEPBLAC. Implica: manual interno de prevención (PBC/FT), identificación y diligencia debida del cliente, conservación de documentación 10 años, auditoría externa anual y comunicación de operaciones sospechosas. Sanciones hasta 600.000 €.
Ley 5/2019 LCCI — Créditos inmobiliarios
Los intermediarios de crédito inmobiliario están obligados a registro, transparencia precontractual y código de conducta. Aplicable cuando la agencia interviene en operaciones con hipoteca para el comprador.
Ley 12/2023 — Derecho a la vivienda
Definición de gran tenedor (más de 10 inmuebles residenciales, más de 1.500 m² o más de 5 en zona tensionada). IRAV sustituye al IPC desde 2025. Cataluña ha declarado 271 municipios como zona tensionada (BOE A-2024-20576 de octubre 2024).
LAU, LPH, LSSI y RGPD
Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley de Propiedad Horizontal, Ley de Servicios de la Sociedad de la Información (para la web) y RGPD por tratamiento de datos personales de propietarios, compradores e inquilinos.
ITP por CCAA, IVA y retención IRPF
La fiscalidad de una operación inmobiliaria cambia según la comunidad autónoma, el tipo de inmueble y quién cobra la comisión. El ITP va del 6 % al 13 % según dónde estés, el IVA depende de si es obra nueva o segunda mano, y desde la Ley 12/2023 la deducción del arrendador varía según la zona.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en compraventa de segunda mano
| CCAA | Tipo general |
|---|---|
| Madrid, Navarra, País Vasco, La Rioja, Canarias | 6-7 % |
| Andalucía | 7 % |
| Cataluña (reforma jun 2025) | 10 % (<600k) progresivo hasta 13 % (>1,5 M) |
| Baleares | 8 % progresivo hasta 13 % |
| Resto | 6-10 % según CCAA |
IVA en inmuebles: obra nueva al 10 %, VPO régimen especial al 4 %, local comercial al 21 %. Alquiler de vivienda exento de IVA; alquiler de local sujeto al 21 %.
IRPF arrendador (post Ley 12/2023): contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 mantienen deducción del 60 %. Posteriores: 50 % general, 60 % rehabilitación reciente, 70 % inquilino joven 18-35 en zona tensionada, 90 % bajada de precio ≥5 % en zona tensionada.
Comisiones de la agencia: IVA del 21 % + retención IRPF cuando el agente es persona física profesional. Modelo 347 con clientes que superen 3.005,06 € anuales. Modelo 179 declaración informativa anual de cesión de viviendas turísticas — del 1 al 31 de enero (Orden HFP/188/2023).
VeriFactu: empresas desde 1-ene-2027, autónomos desde 1-jul-2027. Toda factura de comisión, mediación o gestión patrimonial entra dentro del sistema.
Cómo se monta en la práctica
Un ERPNext bien configurado para inmobiliaria cubre las áreas habituales de la actividad sin atar tus datos a un proveedor cerrado: desde la captación del inmueble y el CRM de leads hasta las comisiones de los agentes y el cumplimiento con el SEPBLAC. Esto es lo que entra en el alcance:
- CRM con embudo por fases: lead, visita, reserva, arras, escritura. Cada lead con su origen (Idealista, Fotocasa, MLS, web propia, referido) para calcular el CAC real por canal.
- Cartera de inmuebles con multimedia: fotos, vídeos, planos, certificado energético, nota simple registral. Cada inmueble con su tipo (venta, alquiler, vacacional), su exclusiva o no, y la comisión pactada.
- Integración con portales vía feed XML estándar a Idealista, Fotocasa, Habitaclia, Pisos.com, Yaencontre.
- MLS interno (si la agencia pertenece a un MLS): compartir cartera con otras agencias y repartir comisión captador/vendedor.
- Cumplimiento PBC con expediente del cliente: identificación documental, perfil de riesgo, conservación 10 años, auditoría anual.
- Comisiones agentes: factura con retención IRPF para autónomos, complemento variable en nómina para empleados, todo asociado al expediente.
- Gestión patrimonial del inversor: reporte mensual de rentas, vacancia, fiscalidad ITP/IBI/IRPF por inmueble, depósito de fianzas en organismos autonómicos.
- Facturación con VeriFactu: comisiones, gestiones patrimoniales, mediaciones — todo con QR y hash desde el módulo de CodigoNext.
Siete cosas que se hacen mal en agencias inmobiliarias
Estos son los siete fallos que vemos repetirse en agencias de cualquier tamaño, desde la de dos personas hasta la que tiene quince agentes en plantilla: falta de trazabilidad en la captación, en el CAC por canal, en la documentación PBC y en el seguimiento de cada operación hasta la firma.
Captación de inmuebles en exclusiva vs compartida
La hoja de visita firmada por el propietario sin pacto expreso de honorarios no genera derecho a comisión según la jurisprudencia mayoritaria del TS. Imprescindible contrato de mediación claro y firmado antes de la primera visita.
Captación de leads de comprador sin trazabilidad de CAC
Dependencia total de Idealista y Fotocasa sin saber cuánto cuesta de verdad cerrar una operación captada en cada portal. El ERP debe registrar el origen de cada lead y calcular el CAC real por canal.
Excel para la cartera y los expedientes
Sin trazabilidad documental para pasar una inspección PBC, sin alarmas de plazos (caducidad de la nota simple, vencimiento de arras), sin auditoría real ante el SEPBLAC. Hoy con sanciones hasta 600.000 €.
Pasos del proceso sin estados ni notificaciones
Visita, reserva, arras, escritura, entrega de llaves. Cada paso debe disparar notificaciones al cliente, generar documentos (modelos arras, contratos LAU) y registrar el avance. Sin esto, las operaciones se caen por falta de seguimiento.
Comisiones de agentes mezclando autónomos y nómina
Doble régimen fiscal con liquidación manual. El ERP modela ambos: factura con retención IRPF para autónomos y complemento variable en nómina para empleados, todo asociado al expediente concreto.
Gestión patrimonial del inversor sin reporting
Para inmobiliarias que gestionan carteras de inversor, hace falta reporte mensual con rentas cobradas, vacancia, fiscalidad ITP/IRPF/IBI por inmueble, mantenimientos. Sin sistema, son horas mensuales de Excel.
Burofax a inquilinos morosos fuera del sistema
Los avisos de impago, requerimientos previos a desahucio y comunicaciones LAU deben quedar trazados dentro del expediente del inmueble. Si viven en el email del comercial, se pierden cuando esa persona se va.
— FAQ
Preguntas frecuentes sobre ERPNext para inmobiliarias
Lo que más se pregunta al gestionar una agencia inmobiliaria con un ERP: qué registros autonómicos son obligatorios en cada comunidad autónoma, cómo se cumple con el SEPBLAC y cómo se reparten las comisiones entre agentes autónomos y en nómina.
Ver todas las preguntas¿Cuántas agencias inmobiliarias hay en España?+−
¿Cuánto cuesta un software vertical inmobiliario?+−
¿Cuánto cuesta publicar en Idealista y Fotocasa?+−
¿Es obligatorio el registro de agentes inmobiliarios en España?+−
¿Qué obligaciones de blanqueo de capitales tiene una inmobiliaria?+−
¿Cómo se aplica la Ley 12/2023 a una agencia inmobiliaria?+−
¿Qué pasa con el Modelo 179 de alquileres turísticos?+−
¿Cómo se gestionan las comisiones de agentes en ERPNext?+−
Por dónde seguir
Cuatro lecturas más si estás montando la operativa de tu agencia: cómo encaja ERPNext en el sector inmobiliario completo, cómo se lleva WhatsApp Business al mismo historial de cliente, y todo lo demás que el sistema puede resolver de serie desde el primer día.
Qué cubre exactamente la cifra de partida
En un sector donde Idealista Tools no publica tarifa, esto sí es un número fijo: Implantación básica desde 2.500 € — pyme pequeña (1-5 usuarios), procesos estándar, sin integraciones, con presupuesto cerrado por escrito. Lo que hace crecer el proyecto es el número de registros autonómicos, la integración con portales o si gestionas patrimonio de inversor.
La implantación parte de 2.500 €. A partir de ahí lo que mueve el presupuesto es la complejidad real —fabricación, integraciones con terceros, varias empresas o una migración con años de histórico detrás—, nunca el número de personas que vayan a usarlo. Sea cual sea el alcance, la cifra se cierra por escrito después del análisis previo, que no cuesta nada. Tienes el desglose por complejidad en la página de precios.
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Otro negocio pequeño con órdenes de trabajo
Las normas, en su fuente
Lo que se afirma aquí sobre la normativa sale de estos textos oficiales, no de un resumen de terceros ni de un blog citando a otro blog. Enlazamos siempre la versión consolidada, así que cuando la norma se modifica el enlace sigue llevando a la que está en vigor y no a una redacción que ya no aplica.
- Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal
La ley antifraude, de donde nace la prohibición del software de doble uso y, con ella, VeriFactu.
¿Implantamos ERPNext en tu agencia?
Cuéntanos cuántos agentes tenéis, en qué comunidades autónomas operáis y qué herramientas usáis hoy (CRM, portales, hoja de cálculo). Te montamos el alcance del proyecto incluyendo el registro autonómico que te toque, el cumplimiento PBC ante el SEPBLAC y la facturación con VeriFactu antes de 2027, con presupuesto cerrado por escrito.